Convertir un local en una vivienda puede tener muchas ventajas. Para empezar, el precio de compra de estos inmuebles suele ser más reducido y puede convertirse en un espacio perfectamente adaptado a tus necesidades. Sin embargo, es normal que surjan dudas: ¿Es posible convertir un local en vivienda? ¿Cuánto cuesta convertir un local en vivienda o loft?
Sigue leyendo si quieres obtener más información sobre los trámites municipales y el precio de convertir un local en vivienda o loft.
Como ya hemos indicado, esta es una de las principales dudas cuando surge la idea de adquirir un local para convertirlo en vivienda. La respuesta breve es: sí, es posible convertir un local en vivienda, pero no en todos los casos.
Lo que queremos señalar aquí es que hay distintos impedimentos legales que pueden frustrar nuestros objetivos.
En la siguiente lista hemos recogido algunos aspectos que pueden llegar a impedir que se pueda realizar la reforma de un local para convertirlo en vivienda:
En ocasiones, en lugar de un local comercial, se decide remodelar un galpón o bodega industrial para convertirlo en una vivienda. Muchos de los posibles impedimentos coincidirán en ambos casos.
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Determinar el precio de convertir un local en vivienda es complicado. Por un lado, hay que tener en cuenta el tipo de local y el objetivo de la reforma. No es lo mismo transformar un local en primer piso en vivienda que convertir un galpón industrial en un loft. Los metros cuadrados y las obras requeridas serán determinantes para fijar el precio.
Por otro lado, antes de poder iniciar la reforma es necesario pasar por una serie de trámites y conseguir unos permisos municipales en los que será necesario invertir. En este sentido, también formarán parte del presupuesto o costo total.
Es decir, que el presupuesto de una reforma para transformar un local comercial en vivienda o loft incluiría:
A continuación vamos a ofrecerte algunos precios aproximados para los distintos aspectos que hemos señalado.
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Antes de poder solicitar el permiso de obras para iniciar la remodelación del local, es necesario que un profesional competente elabore un proyecto de cambio de destino a vivienda. Para ello, será necesario seguir varios pasos:
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Lo más habitual es que el cambio de destino de un local comercial implique la necesidad de realizar algún tipo de obra o remodelación en el inmueble. Dependiendo de la magnitud de la reforma, el permiso será de obra mayor o de obra menor.
El costo de los derechos municipales suele depender del presupuesto de la construcción. De hecho, el permiso de obras suele costar entre el 1 % y el 3 % del presupuesto de la obra
Si desconoces cuál es el permiso que necesitas solicitar, no te preocupes. Los profesionales que contrates podrán asesorarte y explicarte qué tipo de permiso es necesario en cada caso.
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En función del tipo de reforma que quieras o necesites llevar a cabo, el presupuesto de la obra será uno u otro. Sin embargo, es bastante habitual que en estos casos se decida hacer una remodelación integral para darle un lavado de cara completo al inmueble.
Como imaginarás, el precio de una remodelación integral suele ser elevado, aunque también dependerá de la elección de materiales y de otros muchos aspectos.
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Es posible que ya tengas claro qué cambios quieres realizar en el local para convertirlo en una vivienda a tu medida. No obstante, si no es así, tal vez te interese conocer algunas opciones que están muy de moda:
¿Ya te habías planteado llevar a cabo alguna de estas ideas? Recuerda que para ello es importante contar con la ayuda de profesionales de la construcción y remodelación.
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Como indicábamos al inicio del artículo, uno de los requisitos para poder convertir un local comercial en vivienda es que dicho inmueble sea habitable. Para ello, una vez se hayan realizado las obras pertinentes para acondicionarlo, será necesario tramitar ante la DOM el cambio de destino a vivienda y obtener la Recepción Final, que es el acto que habilita legalmente para ocupar la vivienda.
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Ya hemos visto los aspectos fundamentales que pueden influir en el precio de convertir un local en vivienda. Ahora solo nos queda ver algunos ejemplos de cifras totales para este tipo de proyectos.
En relación al precio por metro cuadrado de los trabajos de construcción, nos gustaría señalar que lo más frecuente es que nos encontremos con cifras que oscilen entre 900.000 y 1.000.000 CLP/m2.
Tomando como referencia esta cifra, vamos a ofrecerte una tabla con distintas medidas para que puedas hacerte una idea del posible precio en función del tamaño del inmueble.
*Recuerda que a estas cifras faltaría añadirles los gastos de los permisos municipales, notaría y otras cuestiones relacionadas con los proyectos y trámites necesarios para llevar a cabo la reforma. En total, podríamos estar hablando de otros 4.000.000 CLP o 5.000.000 CLP.
Al final, se trata de una inversión que a largo plazo puede salir muy rentable. Si quieres averiguar cuánto te costaría realizar este tipo de reforma, puedes pedir cotización sin compromiso.
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Índice
¿Es posible convertir un local en vivienda? Cuestiones legales
Como ya hemos indicado, esta es una de las principales dudas cuando surge la idea de adquirir un local para convertirlo en vivienda. La respuesta breve es: sí, es posible convertir un local en vivienda, pero no en todos los casos.
Lo que queremos señalar aquí es que hay distintos impedimentos legales que pueden frustrar nuestros objetivos.
En este apartado vamos a hablarte de algunos posibles impedimentos, pero si ya has decidido llevar a cabo este tipo de proyecto, lo mejor será que vayas a la municipalidad (Dirección de Obras Municipales, DOM) para informarte bien de todos los requisitos.
A tener en cuenta
- Zonificación y área urbana: La propiedad debe estar dentro del límite urbano y en una zona donde el uso habitacional esté permitido por el Plan Regulador Comunal (PRC). En ciudad esto suele ser habitual, pero conviene confirmarlo.
- Densidad habitacional máxima: Cada municipio establece normas urbanísticas (PRC) que determinan densidades y cargas máximas. Si la densidad permitida ya está completa, no será posible cambiar el destino del local a vivienda.
- Normativa técnica aplicable: La nueva vivienda deberá adaptarse a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) y normas chilenas (NCh) vigentes, incluyendo criterios de salubridad, seguridad y accesibilidad (DS N°50).
- Requisitos de habitabilidad: Se exigen dimensiones mínimas, condiciones de iluminación y ventilación, instalaciones y otros aspectos definidos por la OGUC y el PRC. No todos los locales pueden adaptarse a estos requisitos.
- Comunidad de copropietarios: Si el local forma parte de un condominio o edificio, será necesario revisar el Reglamento de Copropiedad (Ley de Copropiedad Inmobiliaria). En algunos casos se prohíbe la habilitación de nuevas viviendas o se requiere autorización de la asamblea.
En ocasiones, en lugar de un local comercial, se decide remodelar un galpón o bodega industrial para convertirlo en una vivienda. Muchos de los posibles impedimentos coincidirán en ambos casos.
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¿Cuánto cuesta convertir un local en vivienda o loft?
Determinar el precio de convertir un local en vivienda es complicado. Por un lado, hay que tener en cuenta el tipo de local y el objetivo de la reforma. No es lo mismo transformar un local en primer piso en vivienda que convertir un galpón industrial en un loft. Los metros cuadrados y las obras requeridas serán determinantes para fijar el precio.
Por otro lado, antes de poder iniciar la reforma es necesario pasar por una serie de trámites y conseguir unos permisos municipales en los que será necesario invertir. En este sentido, también formarán parte del presupuesto o costo total.
Es decir, que el presupuesto de una reforma para transformar un local comercial en vivienda o loft incluiría:
- Proyecto de cambio de destino a vivienda elaborado por un profesional competente; por ejemplo, un arquitecto.
- Permiso de obras (mayor o menor) ante la DOM
- Recepción Final
- Obras y trabajos de construcción.
A continuación vamos a ofrecerte algunos precios aproximados para los distintos aspectos que hemos señalado.
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Proyecto de cambio de destino a vivienda
Antes de poder solicitar el permiso de obras para iniciar la remodelación del local, es necesario que un profesional competente elabore un proyecto de cambio de destino a vivienda. Para ello, será necesario seguir varios pasos:
- Comprobar que el cambio de destino esté permitido según la normativa urbanística que afecta al inmueble (PRC y OGUC), lo que puede implicar el pago de derechos municipales o la obtención de un Certificado de Informaciones Previas (CIP), con un costo referencial de unos 50.000 CLP.
- Para poder hacer efectivo ese cambio de destino, la siguiente comprobación va dirigida a examinar si el inmueble cumple con las condiciones de habitabilidad. En relación a esto, es habitual que se lleve a cabo un estudio de factibilidad para establecer si el local puede ser transformado en vivienda. Solo el estudio de factibilidad puede costar entre 200.000 y 300.000 CLP.
- Una vez se hayan dado todos estos pasos, llegará el momento de redactar el proyecto de cambio de destino. Normalmente el arquitecto que se encarga de la elaboración del proyecto se encarga también posteriormente de otros trámites, como el permiso de obras, la dirección de obra, la tramitación del cambio de destino y la obtención de la Recepción Final.
En total, un proyecto de cambio de destino puede costar entre 500.000 y 1.800.000 CLP incluyendo los estudios previos y el propio proyecto. Si además se incluyen otras cuestiones como las que hemos mencionado, el presupuesto puede alcanzar los 3.000.000 CLP.
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Permiso de obras (municipal)
Lo más habitual es que el cambio de destino de un local comercial implique la necesidad de realizar algún tipo de obra o remodelación en el inmueble. Dependiendo de la magnitud de la reforma, el permiso será de obra mayor o de obra menor.
El costo de los derechos municipales suele depender del presupuesto de la construcción. De hecho, el permiso de obras suele costar entre el 1 % y el 3 % del presupuesto de la obra
Si desconoces cuál es el permiso que necesitas solicitar, no te preocupes. Los profesionales que contrates podrán asesorarte y explicarte qué tipo de permiso es necesario en cada caso.
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Obras y trabajos de construcción
En función del tipo de reforma que quieras o necesites llevar a cabo, el presupuesto de la obra será uno u otro. Sin embargo, es bastante habitual que en estos casos se decida hacer una remodelación integral para darle un lavado de cara completo al inmueble.
Como imaginarás, el precio de una remodelación integral suele ser elevado, aunque también dependerá de la elección de materiales y de otros muchos aspectos.
La remodelación de un local que va a ser convertido en vivienda puede costar entre 700.000 y 1.200.000 CLP/m2.
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Ideas para transformar un local comercial en tu hogar
Es posible que ya tengas claro qué cambios quieres realizar en el local para convertirlo en una vivienda a tu medida. No obstante, si no es así, tal vez te interese conocer algunas opciones que están muy de moda:
- Instalaciones vistas. Si estás pensando en remodelar un local industrial, puedes acondicionarlo evitando que pierda el estilo. Las instalaciones vistas están en pleno auge y pueden ser una gran decisión en cuanto a decoración.
- Ventanas. En función del tipo de local que quieras remodelar, es posible que tengas que cambiar las ventanas. Si se trata de un local comercial, puedes reconvertir los escaparates en ventanas añadiendo elementos que aporten privacidad, como cortinas o vidrios traslúcidos o laminados. En el caso de que entre poca luz natural, puedes plantearte abrir huecos para instalar nuevas ventanas.
- Dormitorio en altillo. Si el local dispone de techos muy altos, puedes aprovechar ese espacio en vertical para colocar un dormitorio en altillo. Es una idea que te permitirá optimizar el espacio y que es perfecta para los lofts, ya que es una buena forma de conseguir más intimidad en un espacio abierto.
- Eficiencia energética. Cambiar la ventanas puede ayudarte a reducir la pérdida de calor, pero conviene invertir también en otros aspectos como el aislamiento térmico o el aislamiento acústico del inmueble.
¿Ya te habías planteado llevar a cabo alguna de estas ideas? Recuerda que para ello es importante contar con la ayuda de profesionales de la construcción y remodelación.
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Recepción Final y cambio de destino
Como indicábamos al inicio del artículo, uno de los requisitos para poder convertir un local comercial en vivienda es que dicho inmueble sea habitable. Para ello, una vez se hayan realizado las obras pertinentes para acondicionarlo, será necesario tramitar ante la DOM el cambio de destino a vivienda y obtener la Recepción Final, que es el acto que habilita legalmente para ocupar la vivienda.
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Precio de convertir un local en vivienda
Ya hemos visto los aspectos fundamentales que pueden influir en el precio de convertir un local en vivienda. Ahora solo nos queda ver algunos ejemplos de cifras totales para este tipo de proyectos.
En relación al precio por metro cuadrado de los trabajos de construcción, nos gustaría señalar que lo más frecuente es que nos encontremos con cifras que oscilen entre 900.000 y 1.000.000 CLP/m2.
Tomando como referencia esta cifra, vamos a ofrecerte una tabla con distintas medidas para que puedas hacerte una idea del posible precio en función del tamaño del inmueble.
PRECIO DE CONVERTIR UN LOCAL EN VIVIENDA O LOFT
| Tamaño del inmueble | Precio* |
|---|---|
| 30 m2 | 28.500.000 CLP |
| 50 m2 | 47.500.000 CLP |
| 65 m2 | 61.750.000 CLP |
| 80 m2 | 76.000.000 CLP |
| 100 m2 | 95.000.000 CLP |
| 120 m2 | 114.000.000 CLP |
*Recuerda que a estas cifras faltaría añadirles los gastos de los permisos municipales, notaría y otras cuestiones relacionadas con los proyectos y trámites necesarios para llevar a cabo la reforma. En total, podríamos estar hablando de otros 4.000.000 CLP o 5.000.000 CLP.
Al final, se trata de una inversión que a largo plazo puede salir muy rentable. Si quieres averiguar cuánto te costaría realizar este tipo de reforma, puedes pedir cotización sin compromiso.
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